又到買房的“金9銀10”，其實買房、租房問題，也是在大陸的台胞一直非常關注的話題——台青畢業租房、台商安居買房，很多人正經歷著或即將經歷著與房子有關的種種。

　　2021年1月1日起將施行的《民法典》對買房租房都有明確規定，今天邀請北京盈科律師事務所的台籍律師陳建宏一同重溫大陸熱播劇《安家》，get《民法典》買房要點。

　　01

　　全款購房，加兒媳婦名字的法律效力？

　　劇中，嚴叔嚴嬸老兩口在上海賣了大半輩子包子，辛辛苦苦攢了320萬元，要給兒子全款購房。在簽訂買房合同時，兒子突然要求把女友倩倩的名字也加到房産證上，嚴叔嚴嬸剛開始很猶豫，並不是很願意答應兒子的請求，但聽説倩倩已經懷孕，便同意加上倩倩的名字。

　　問：房本上加了兒子女友名字後，對房屋産權有何影響？

　　陳律師：如果是婚前購買，且登記在兒子名下，屬於兒子個人財産，但登記在兒子和兒子女友名下，房子的産權就屬於兩個人。如果是婚後購買，且是夫妻一方父母全款出資購房，是不是屬於夫妻的共同財産，在判斷上按照《民法典》1062條以及1063條，要看他父母有沒有書面的反對約定，如果沒有書面的反對約定，依照司法解釋的意見是應該認定為贈與，又因為登記在兒子夫妻雙方的名義下，所以性質上就視為夫妻共同財産。

　　02

　　“鳩佔鵲巢”的法律責任

　　劇中，龔俊準備出售爺爺價值1.5億的老洋房，借住的太表姑奶奶一家人卻以曾在此處居住快50年為理由，向龔俊要求五千萬元的高額賠償金。

　　問：這種賠償主張，是否符合法律規定？

　　陳律師：這個問題在於太表姑奶奶一家是否有法律上的居住權利。《民法典》第366條增設了一個“居住權”的用益物權。根據《民法典》居住權的相關規定，居住權需要透過合同的約定或者遺囑的方式才能設定，另外還要向登記機構申請居住權登記。劇中，太表姑奶奶一家是沒有居住權的，所以性質上它屬於無權佔有。作為所有權人，龔俊可以根據所有權的相關規定向太表姑奶奶一家請求返還佔有，如老洋房有損害的話，還可以要求損害賠償。

　　03

　　夫妻單方贈予第三者房屋的法律效力

　　劇中，闞先生與闞太太共有四個孩子，闞先生為了和第三者知否小姐了斷感情，瞞著闞太太購買並贈與第三者一套房産，闞太太知道後意欲追回。

　　問：這種贈與有效嗎？闞先生贈與知否小姐的房産，闞太太能否起訴追回？

　　陳律師：按照目前司法實務的見解，闞先生贈與第三者的行為是無效的，主要是因為他侵犯了夫妻共同財産的權利，所以闞太太可以基於侵犯夫妻共同財産為由向第三者請求返還。

　　想在大陸購房的台胞注意了，陳律師友情提示：

　　1

　　“台灣居民居住證”很重要

　　陳律師：2019年出臺的“惠臺26條”措施規定，“持台灣居民居住證的台灣同胞在購房資格方面與大陸居民享受同等待遇。”有了“台灣居民居住證”，再看所在城市有沒有限購的政策，如果沒有限購政策，你就可以自由買房。比如，持有台灣居民居住證的台胞如果想在北京購房，等同於北京居民購房。

　　2

　　選擇靠譜仲介

　　陳律師：二手房交易涉及到簽訂合同、辦理貸款、審稅、過戶等專業問題，需要專業機構進行操作，儘量避免手拉手交易或者像劇中的于先生那樣為了降低仲介費而選擇風險把控不嚴的仲介。對仲介公司也可以進行盡職調查，比如可以到中國裁判文書網查詢仲介公司過往的涉訟情況。

　　3

　　選擇靠譜賣家

　　陳律師：看房過程中，可以多和賣家聊聊，了解賣家的資産負債情況、出售房産目的。要審查房屋資質，看有沒有設定抵押，或是存在法院查封等情況，對賣房人的徵信情況最好也能查一查，可以到最高人民法院網站、天眼查APP等平臺查詢賣家及名下公司是否涉訟及是否存在失信、限制高消費的情況。如果有可能，可以與賣方協商互相出示中國人民銀行徵信報告，對賣家的對外負債情況有更全面的掌握。

　　4

　　貸款需謹慎

　　陳律師：一般來説買房不一定是全額，需要貸款，貸款一定要找正規的銀行，看看台胞貸款有沒有相關的政策。現在網絡發達，至於説是不是可以找網貸，我個人建議儘量謹慎，在我承辦的案件裏有很多是因為網貸産生糾紛無法解決的，所以請慎重。

　　注：文中圖片來自於網絡。