案例回放

　　2006年，李先生與許女士結婚，婚後未生育子女。2014年1月，患病的許女士立下遺囑，表示自己過世後，將她和李先生住的房屋贈與其弟許先生，但李先生再婚之前仍可居住。2016年初，許女士病逝後，許先生與李先生就該遺産對簿公堂。經查，這套房屋為許女士婚前財産。

　　2016年11月，湖北省武漢市洪山區法院判決該房屋歸許先生所有，李先生擁有該套房屋的居住使用權。法院判決後，李先生一直居住在該套房屋內，許先生未曾打擾。2021年初，李先生發現自己住的這套房子被妻弟許先生挂在某網絡平臺出售，擔心房子被賣了以後影響自己繼續居住，他持《判決書》來到洪山區法院執行局，申請居住權強制執行。法院于2月26日作出執行裁定，將該房屋的居住權登記在李先生名下。據悉，這是《民法典》頒布實施後，武漢首例居住權執行案件。

　　3月3日，洪山區法院執行人員來到洪山區政務服務中心，在不動産登記窗口向工作人員遞交了該案的執行裁定書和協助執行通知書，請不動産登記部門配合李先生辦理居住權登記。目前，該居住權登記已按規定辦理完畢。

　　【法律解讀】

　　居住權是什麼？它又將如何影響我們的生活？《民法典》規定，居住權是為了滿足生活居住的需要，依據合同或遺囑而取得的，對他人的住宅享有佔有、使用的用益物權。居住權設立後，即使住宅的所有權發生變動或者住宅被設置了權利負擔，其他權利人也無權要求居住權人搬離。居住權人的權利遭受侵害時，他可以行使權利，要求侵權人排除妨害。

　　以往法律規定中，只承認了對房屋的所有權、租賃權、抵押權等權利，難以滿足社會快速發展過程中的實際需要。《民法典》實施後，設立居住權，可以滿足居住權人生活居住的需要，實現特定弱勢群體的住房保障，填補法律空白，最大化地發揮閒置房屋的作用，對維護社會穩定有著積極的意義。同時，《民法典》第三百六十八條規定了居住權自登記時設立，第三百六十九條還規定了居住權不得轉讓、繼承，設立居住權的住宅原則上不得出租等。這些條款構築了完整的法律框架體系，有利於防止濫用居住權損害房屋所有權人的合法權益。

　　《民法典》關於居住權的相關規定，未來將會對眾多涉及房産的社會熱點問題産生實質性影響，房産加名、公租房、繼承糾紛、離婚糾紛、以房養老等問題在《民法典》實施後，都會有新的解決方案，為老百姓的衣食住行、住有所居提供更有力的法治保障。同時，還會對買房、賣房、租房等權利行使産生不同的法律後果，需要注意風險防範。

　　【律師提醒】

　　居住權制度作為我國法律體系中的新興事物，在目前立法中的定位和配套制度還有許多不完善的地方。筆者檢索發現，目前實際開展居住權登記的地區極少，大多地區仍在等待相關登記細則的出臺。另外，若居住權與抵押權等其他權利衝突時應如何處理、居住權人是否可以為非自然人、居住權是否可分割分別設立、居住權能否類推適用於如“辦公公寓等具有住宅功能”的非住宅類建築、在《民法典》施行前遺囑中的居住承諾能否適用《民法典》居住權的規定等問題，在司法實踐中仍有較多爭議，各地的處理方式也不盡相同。

　　律師提醒您：首先，如果您需要設立居住權，應當先前往不動産登記部門查詢當地居住權登記的相關流程、手續，並有針對性地根據您的個性需要簽訂規範的《居住權合同》，確保您的居住包括養老的權利。其次，若您需要購買二手房，也要提前到當地的不動産登記機構查詢自己有意購買的房屋是否已經登記了居住權，避免在購房後出現“房産所有權歸您，但您無法佔有、使用、收益”的尷尬，保障您的合法權益。再次，如果您是租房，也需要提前查詢房産是否設立居住權，因為居住權對其出租有限制性規定，避免因租賃合同被認定為無效而影響您的使用。

　　（北京京師（合肥）律師事務所主任朱政）