發展租賃住房，建立購租並舉的住房制度，對於促進實現全體人民住有所居的目標意義重大。中央經濟工作會議將發展租賃住房作為“解決好大城市住房突出問題”的重要內容。如何推動保障性租賃住房建設？如何規範發展租賃市場？記者採訪了有關部門和專家。

　　瞄準新市民，大力發展政策性租賃住房

　　“2020—2022年計劃發展15萬套（間）政策性租賃住房”“有望解決20余萬新市民的住房問題”“通過利用存量土地、集體土地、非住宅房屋改建等方式籌集政策性租賃住房10萬套（間）”……在瀋陽、南京、杭州等多個城市，政策性租賃住房正加緊建設。

　　中央經濟工作會議強調，要高度重視保障性租賃住房建設。政策性租賃住房已經成為各地加強保障性租賃住房建設的重點。

　　保障性租賃住房主要包括公租房和政策性租賃住房。“公租房主要發揮了對城鎮戶籍住房和收入‘雙困’家庭的兜底保障作用。”住房和城鄉建設部有關負責人介紹，截至2020年底，已有3800多萬困難群眾住進公租房，累計2200多萬困難群眾領取了租賃補貼，低保、低收入住房困難家庭基本實現應保盡保，中等偏下收入家庭住房條件有效改善。

　　隨著新型城鎮化縱深推進，住房問題已從戶籍家庭轉向新市民群體。這部分群體購房比例低、以租房為主，同時，市場供應的租賃住房普遍戶型大、租金高，缺少與這一群體經濟能力相匹配的小戶型、低租金住房供給。因此，住房保障的重點也隨之從解決戶籍居民住房困難轉向解決大城市新市民群體的住房問題。

　　“據國家統計局數據，2019年全國人戶分離的人口2.8億人，其中流動人口高達2.36億人。新市民群體量大面廣，靠政府投資的公租房難以覆蓋。”浙江工業大學副校長虞曉芬介紹，2019年住建部提出發展政策性租賃住房，為新市民提供適當、安全、負擔得起的“一張床”“一間房”或“一小套房”。

　　目前，政策性租賃住房已經在13個城市開展試點一年多，初步探索出政府給政策、銀行給低利率長期信貸資金支持、市場主體積極參與的政策性租賃住房可持續運作模式。但試點過程中，用地、規劃、審批、項目盈利能力等方面還存在困難。

　　“中央經濟工作會議明確‘要降低租賃住房稅費負擔’等措施，必將進一步促進政策性租賃住房發展。”虞曉芬認為，接下來要在土地、金融、財稅、審批等方面細化政策，進一步明確地方政府的主體責任，加快推動政策落地。

　　加快完善政策，規範發展長租房市場

　　在推動租賃市場發展方面，“加快完善長租房政策”“規範發展長租房市場”等提法引人關注。

　　清華大學房地産研究所所長劉洪玉認為，就像公租房等保障性或政策性長租房一樣，市場化長租房也要強調租賃關係穩定，讓居民通過住房租賃市場也可以獲得穩定的、高質量的住房服務。“培育和發展長租房市場，當務之急是加快完善長租房政策，要從租賃住房供給和消費兩方面發力。”

　　供給端，中央經濟工作會議提出的“土地供應要向租賃住房建設傾斜，單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業單位自有閒置土地建設租賃住房”等都屬於能夠有效擴大租賃住房供給的政策。一些政策比如探索利用集體建設用地建設租賃住房已經在試點中取得了成效。

　　“單獨一居室，配套齊全，離地鐵也很近，租金只有周邊同品質一居室的七八成。”入住北京萬科泊寓成壽寺社區的張女士十分滿意，相較于過去合租在老社區，如今居住的幸福感高了很多。去年7月，這一全國首個集體土地長租公寓項目開業，首批235套房源提前全部租罄。由村集體提供土地的經營權，企業負責建設成本投入。“在利用集體土地建設租賃住房優勢的基礎上，節省了土地獲取的成本，從而最大限度降低了租客的租金成本。”該社區有關負責人表示，通過設計運營，能夠實現村民和村集體、企業多方長期可持續的收益。

　　上海、瀋陽、南京、杭州等10多個城市也開展了集租房試點。“從試點經驗可以看出，落細落實租賃住房供給政策，需要在多領域協同發力，從住房發展規劃、土地供應、規劃建設、金融財稅、城市安全等維度提供系統解決方案。”劉洪玉表示。

　　需求端，中央經濟工作會議提出的“逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利”是促進租賃住房消費的政策。劉洪玉認為，租賃住房消費的推動需要各部門聯動，還需要落實完善住房公積金支付租金政策、住房租金支出稅前抵扣政策等。

　　規範市場行為，提升監管能力

　　中央經濟工作會議明確提出，整頓租賃市場秩序，規範市場行為，對租金水平進行合理調控。劉洪玉認為，當前住房租賃市場上的許多問題都與市場主體行為不規範密切相關。

　　“整頓租賃市場秩序、強化租賃市場監管，應當主要通過規範市場行為來完成。其次要提高政府監管能力，大部分城市還沒有建立起有效的監管體系，政府住房租賃信息服務與監管平臺、監管隊伍等能力建設相對滯後。”劉洪玉表示。

　　完善租賃市場行為規範，推動租賃市場監管制度化、法治化。貫徹落實中央經濟工作會議精神，不少地方尤其是住房問題突出的大城市迅速行動，完善相應監管措施。“住房租賃企業向承租人預收的租金數額原則上不得超過3個月租金”“實行住房租賃資金監管措施”“推進住房租賃信息共享”……2月初，北京、深圳、上海三地相繼印發租賃市場監管新規，對租賃企業、租金支付週期等公眾關注的問題做出明確規定。全國層面，專家也呼籲去年9月公開向社會徵求意見的《住房租賃條例》儘快正式出臺。

　　提高政府監管能力，加快搭建信息服務監管平臺。“對租金水平進行合理調控”是規範市場行為的一個重要手段，也是政府監管能力的重要體現，目的是平衡業主和租戶之間的地位和利益，在兼顧業主出租積極性的同時，盡可能保護租戶權益和租賃關係穩定，這也是各國常用的租賃市場監管手段。

　　對此，劉洪玉認為，要建設一個基於數字化技術的住房租賃交易服務平臺，“將合同備案、信息服務、交易流程指引與合同示範、租賃信用等信息和數據納入平臺，幫助政府實現住房租賃市場監測、租賃價格指數和城市基礎租金錶編制等，形成政策效果評價和政策力度動態調整機制。”