4月房價“漲聲依舊”,何時會迎拐點?

2021-05-18 08:12:00來源:中國新聞網

  “70個大中城市新建商品住宅銷售價格漲幅總體有所擴大,二手住宅漲幅有升有落。”國家統計局17日公佈4月份70城房價數據顯示。

  4個一線城市新房價格環比上漲0.6%,漲幅比上月擴大0.2個百分點;31個二線城市新房和二手房價格環比分別上漲0.6%和0.5%,漲幅比上月均擴大0.1個百分點。

  眾多城市樓市調控紛紛收緊,房價依然見漲,是正常現象嗎?房價何時會迎來拐點?

  重慶、廣州領漲,一線城市熱度傳至二線

  “本來預計4月份數據可能會快速回落,但從市場表現看,大部分城市依然活躍。特別是集中賣地,導致熱點市場更熱,重慶、廣州等城市成為了市場價格上行的新龍頭。”中原地産首席分析師張大偉表示。

  4月份,一線城市北京、上海、廣州和深圳新房價格環比分別上漲0.6%、0.3%、1.1%和0.5%;北京、上海和廣州的二手房價格環比則分別上漲1.2%、0.9%和1.2%,深圳持平。

  北京、上海、深圳樓市調控效果比較顯著,滬深新房價格環比漲幅淡出前30名,廣州“領漲一線”或許讓不少人有些意外。

  據廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉觀察,人才購房亂象,是廣州樓市升溫的主推手,也是促發調控加碼的直接原因。“五一”期間,北上深新房市場成交全部大跌,上海跌59%、深圳跌43%、北京跌33%,廣州則同比增109%。

  從住建部約談廣州、廣州約談6區,到“穗六條”樓市新政,收緊地産金融政策、提高人才購房門檻,人才購房需繳滿1年社保、9區增值稅徵免年限提至5年……廣州近期頻頻舉措調控樓市。

  李宇嘉預計,“廣州4月底調控政策收緊後,限價政策明顯嚴格,結合成交量看,政策效果將在5月份開始顯現。”

2021年4月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數。 截圖自國家統計局官網

  同時,一線城市的樓市熱度也進一步傳至二線城市。

  “重慶新房價格環比漲幅最大,近期確實出現了很多炒作房源的現象。尤其是此次雙集中供地下,重慶土地交易過熱受到了大家的關注。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

  諸葛找房數據研究中心分析師陳霄指出,重慶于4月28日完成了首次集中土拍,房企競拍積極性較高,多宗地塊高溢價成交,甚至刷新了重慶樓面價紀錄,熱度可見一斑,一定程度上助推了重慶樓市的熱度。

  “重慶新房價格環比漲幅首次領漲熱點城市,意味著隨著調控逐級升級,樓市熱度從一線城市傳導至了一般二線城市。”李宇嘉表示,漲幅靠前的城市,基本為弱二線城市。一二線熱點城市樓市被控制,但非熱點二線城市樓市開始上漲。

  二手房市場拐點出現,但仍為調控重點

  “不過,在新房價格出現較大上漲的情況之下,一線城市二手房的價格漲幅出現了明顯回落,最主要還是一線城市出臺的多項調控政策都與調控二手房市場相關,並且政策效應逐步顯現。”58安居客房産研究院研究總監陸騎麟表示。

  陸騎麟指出,二線城市多數還是以新房市場成交為主,一線城市的二手房成交佔比則達到七成以上。二手房市場價格漲幅回落,將會在下半年逐步傳導到新房市場,從而引導整個房地産市場的房價穩定。

  國家統計局數據顯示,4個一線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.8%,漲幅比上月回落0.2個百分點。深圳在推出二手房指導價後,房價環比首次零增長,明顯得到控制。

2021年4月70個大中城市二手住宅銷售價格指數。 截圖自國家統計局官網

  “4月份二手房市場拐點出現。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為,一線城市及合肥、成都等熱點二線城市房價漲幅均較上月收窄,主要是一二線熱點城市調控效果持續顯現,疊加市場季節性回落,市場預期減弱,帶動4月份二手房市場在3月見頂後回調。

  李宇嘉也認為,目前熱點城市信貸額度全面收緊,二手房貸款收得更緊,利率也有所攀升。按照此邏輯,預計下半年二手房市場將會降溫。

  “從後續市場的表現看,二手房的監管也應該成為關鍵。”嚴躍進表示,目前來看,70個城市中,有28個城市同比漲幅超5%,數量超3月份,這説明地方需警惕二手房過熱,嚴管市場價格秩序,尤其是學區房方面的。

  4月30日,中共中央政治局召開會議,罕見提及“學區房”,提出“防止以學區房等名義炒作房價”。

  嚴控之下,為何房價漲幅仍擴大?

  住建部約談,整頓仲介、經營貸,土地供應改革……相比一季度的房地産調控,4月份房地産調控全面升級。據機構粗略統計,4月份單月房地産調控刷新年內新高紀錄,達到51次,年內累計調控次數高達186次。

  但在如此調控力度下,房價漲幅為何仍在擴大?

  “漲幅擴大説明市場是有壓力的,換句話説,各類資金還在加快進入樓市,這個風險需要重視。”嚴躍進向中新網表示,“政策收緊只是排除了一部分人進入市場。但有購房需求的人來説,可能還是會加快進入。供求矛盾沒解決的情況下,會體現在房價上。”

  “後續房價是否會轉折,關鍵看信貸管控和各地政策。按現在基調和管控動作,房價後續有出現轉折、趨穩的可能。”嚴躍進表示,這要求在既有調控基礎上,對出現上漲苗頭的城市做好進一步的管控。

  具體而言,一方面需要繼續對樓市進行打壓和嚴管,嚴打現房項目炒作,防範部分城市房企篩選客戶和捆綁銷售的亂象;另一方面需要繼續增加土地供應,尤其要督促房企積極供應項目。

  你生活的地方,房價走勢如何?多少錢一平米?(左宇坤)

編輯:魏倩

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