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精確評估樓市“泡沫”,才有精準施策
www.hellotw.com    日期:2016年09月27日 10:25    來源:新京報   字號:  
 

在樓市“因城施策”的語境中,那些房價暴漲的城市,也該對當地樓市風險、漲價緣由有個評估剖析,並有的放矢。

繼去年人人談股論市後,今年以來,網上線下,樓市大概是最熱門話題。這兩天,一段“監拍杭州某樓盤開盤現場 購房人搶購擠破大門”的視頻在網上熱傳;南京限購前日新房認購1570套,限購當日(9月26日)離婚人數激增三倍;也是近日,蘇州9月最後兩宗地塊的出讓中,新城控股以106.27億元競得一塊商服住地,創下蘇州史上土地價格新高。

一些二線城市土地市場的火爆迅速傳導到市場層面,高溢價土地拉高了樓市上漲的整體預期,越來越多的樓市“散戶”按捺不住、紛紛持幣入場。為此有些城市在解除限購不到兩年後,又祭出限購的“法寶”。

隨著樓市進入“分化時代”,今年年初,中央和國務院已對樓市作出“因城施策”的政策方向。這裡的“因城施策”,指向的是施策要“因地制宜”的精細化,不止要分城,很多時候還得細化為一城(區)一策。而施策要精準,必須針對具體地情,這就需要對當地樓市風險情況加以評估和解剖,進而對症下藥。

很多人眼下都在説“樓市泡沫”,但各地樓市有無泡沫、泡沫多大,顯然要科學估算,而不應是僅根據房價高低粗略判斷。

判斷房價合理性最常見的參照標準是房價收入比。根據媒體日前最新公佈的統計數據,2016年上半年中國房價收入比最高的城市中,除了一線城市,廈門(5.47)、南京(3.83)、三亞(3.80)、福州(3.53)、溫州(3.42)等城市紛紛擠入TOP10名單,按照國際慣例,房價收入比在3至6倍之間為合理區間。

看上去,不少二線城市房價並沒有漲到完全脫離“收入引力”的地步,但衡量房價高低的房價收入比合理區間在哪,國際上也一直存在爭議。據國家統計局的數據,廈門、合肥、南京同比漲幅均超過38%,這確實已超出了人們的心理承受區間。

除了房價收入比,樓市“泡沫”還有些可資審視的指標,包括空置率、租售比、住房供給是否飽和和對實體經濟的實際影響等。對掌握了許多摸底數據的地方政府而言,這些需綜合考量。

就目前看,這輪多個二線城市樓市爆發,跟城鎮化進程加速、一線城市進入了規模控制階段,導致人口向區域內經濟中心涌入速度加快、其供給又不足有關。更重要的是,本輪房價上漲更多的還是種貨幣現象:實體經濟進入轉型區間,市場上缺乏高回報的投資項目,加上全球性貨幣偏向寬鬆策略,資金迫切需要找出路。

對於這些複雜情況,政策層面尤需冷靜應對。在樓市施策“事權”下移的語境中,各城市也該根據當地樓市風險、漲價緣由等,無需出手的可由市場自行調節,即便要出手,也該有的放矢、進行可能差異化的處理,有的可以加大而非收緊土地的供應,有的可以推動廉租房的建設,有的可以通過租房稅收抵扣,有的可以對住房貸款的利率調整等,還有的可祭出組合拳,從供給端進行政策調整,而不能動輒陷入限購依賴。畢竟,限購可能給購房者心理造成刺激,變成間接給樓市添油加火,也沒從根本上解決貨幣現象導致的房價上漲,只會助推漲價的溢出效應。

本質上,在實體經濟始終難以掙脫下行區間之時,目前的樓市漲幅更多的還是資金空轉的虛火。在政府出手前,也該有些基於數據模型的“泡沫預估”,並據此因勢利導、精準施策,而不是房價一漲就限購、一跌又取消的循環。(社論)

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