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一線城市住宅地塊出讓跌入“谷底”
www.hellotw.com    日期:2011年11月24日 07:26    來源:中國證券報   字號:  
 

  多位專家和業內人士分析認為,在房地産調控大背景下,今年一線城市的住宅地塊出讓頻頻流拍、底價成交等情況屬情理之中。由於今年商業地産火爆、保障房建設推進等因素,全年的土地出讓金額並不會特別低。但隨著今後調控的進一步深化,底價成交可能成為趨勢。

  住宅土地成交“遇冷”

  海通證券最新發佈研究報告顯示,10月全國一線城市土地成交建面累計10545萬平方米,同比增長22.43%,比上月繼續回落0.9個百分點。從環比看,10月一線城市土地實際成交量953萬平方米,環比減少30.95%;10月,一線城市土地實際成交溢價率回落至1.71%。

  一線城市的住宅土地出讓全面遇冷。北京中原地産的數據顯示,截至11月15日,今年北京市場住宅土地購入金額為360.1億元,與累計住宅銷售額的比例約為21.7%,這一比例甚至比受金融危機影響的2009年還低。根據北京市有關部門聯合發佈的《北京市2011年度國有建設用地供應計劃》,2011年北京計劃供地總量為6500公頃,這比去年的6400公頃略有增加。其中,商品住宅的供應為1220公頃。然而,根據北京市土地整理儲備中心可查詢的數據,截至目前,北京市的住宅地塊出讓50塊,規劃建築面積約765.21公頃。

  北京中原地産市場研究總監張大偉指出,今年的住宅地塊出讓形勢的確不容樂觀,但是整體情況並不會太差。國泰君安發佈的研究報告稱,土地市場持續的下滑趨勢已經確立,部分地方政府的財政壓力明顯加大,預計土地市場的持續冷清將促使2012年的地方政策存在鬆動可能。

  底價成交比重增加

  中國證券報記者在北京市土地整理儲備中心的網站看到,今年4月份推出的大興、平谷的兩塊住宅用地至今仍無人報價。11月16日,上海市國土局出讓三幅住宅用地,三宗地分別由楊浦置地、上海紫寶房地産以底價競得,總成交價為11.5億元。

  鏈家地産首席分析師張月直言,樓市後續走勢仍舊不樂觀,庫存住宅持續增加,造成土地出讓成交週期延長、底價成交、流拍的地塊比重增加。張大偉指出,一方面,近幾年內,房地産開發企業的資金鏈都不會太寬鬆;另一方面,未來一線城市的土地出讓將更趨“遠郊區化”,這其中還將包括保障房建設用地,房企的拿地熱情有所減少。

  今年10月,招、保、萬、金四大龍頭房企僅有2宗土地入庫,而去年同期為19宗,且企業增加土地主要集中在新興三線城市,一線城市住宅土地市場明顯冷清。業內人士指出,以龍頭房企為代表的拿地節奏放緩,也預示著高溢價土地時代的終結,底價成交時代或已經來臨。因此,底價成交甚至流拍的增加可能會在一定程度上促使地方政府調整土地出讓價格。

  中國土地勘測規劃院最新發佈的監測報告顯示,地價增速全面回落,三季度全國主要監測城市綜合、商業、住宅和工業地價環比增長率分別為1.33%、1.98%、1.69%、0.64%,較上一季度分別下降0.54、0.79、0.48、0.49個百分點。而住宅地價環比負增長的城市從二季度的6個擴大到12個。中國土地勘測規劃院發佈的最新監測報告認為,目前調控處於關鍵時期,房地産市場總體上仍處於僵持階段。預計在第四季度,重點監測城市的住宅用地地價增幅將進一步回落,地價水平下降的城市會逐步增多。

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