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一線城市出招穩定樓市 警惕“虛火”向二線城市傳導
www.hellotw.com    日期:2016年03月28日 21:25    來源:新華網   字號:  
 

  提高二套房首付比例、“限購”升級……剛過去的週末,上海、深圳接連發佈樓市調控政策。隨後,南京、武漢等房價上漲壓力較大的城市也分別出臺新政,調節信貸政策穩定市場預期。

  業內人士認為,一線城市樓市或將迎來短期的量價波動期,房價有望趨穩,不會大起大落。與此同時,應警惕“虛火”向二線城市傳導。

  滬深祭出三大招穩定樓市

  從上海、深圳出臺的政策來看,地方政府的招數主要有三:

  ——提高二套房首付比例。如上海購買二套房的首付比例原為4成,新政策出臺後,普通住宅和非普通住宅的二套首付比例分別上調為5成和7成。且只要已有一套住房,不論貸款是否結清,該家庭再次申請住房貸款時均按二套房政策執行。

  深圳雖未提高二套房首付比例,卻將二套房的認定範圍擴大至“購房人家庭名下在深圳無房但近兩年內有住房貸款記錄”,以及“在深圳已有一套住房但已結清相應住房貸款”的購房人群。

  銀行監管人士表示,在房價較快上漲的城市,一些銀行在信貸政策執行中比較寬鬆,二套房貸款降杠桿勢所必然。

  ——強化市場監管。上海和深圳均規定,嚴禁房地産開發企業、房産仲介機構從事首付貸、過橋貸及自我融資、自我擔保、設立資金池等場外配資金融業務。同時加大執法力度,依法查處房地産開發企業和房産仲介機構相關捂盤惜售、炒作房價、虛假廣告、利用不正當手段誘騙消費者交易等違法違規行為。

  記者調查發現,上海等一線城市房價在春節後迎來一輪快速上漲。一些開發商捂盤待漲和仲介虛假炒作,在一定程度上助推房價“虛火”,導致“日光盤”頻現、二手房主屢屢“跳價”等。如2月底開盤的“路勁上海派”甚至重演“裹棉被”排隊購房的一幕。

  中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇認為,首付貸等場外配資産品干擾了國家房地産政策,吹大部分城市的樓市泡沫,增加樓市風險。

  ——“限購”升級。上海將非滬籍家庭購房所需繳納社保年限由2年提高至5年,深圳從滿1年提至滿3年。

  同策諮詢研究總監張宏偉認為,限購政策從嚴將影響部分非本地戶籍家庭的購房計劃,但政府主要是為抑制外來投機性需求。同策諮詢研究部監測數據顯示,社保年限提高後,受影響的人群僅佔當前上海總人口的7%左右。

  市場反應:京滬市場交易者心態急切

  在上海新政策25日出臺的前後一天,樓市出現成交量暴漲。24日,上海市一手房簽約套數達到1706套;25日更是刷出2499套的新高。雖然到27日該數字回落至958套,但與去年3月的日均成交量170套相比,仍高出不少。

  業內人士分析,雖然上海已經明確新政策自3月25日起正式實施,但仍有一些開發商和仲介機構抱有僥倖心理,期待政策發佈到交易中心落地執行會有一段滯後期,不少購房者也抱著試一試的心態趕著網簽,製造了近日成交量新紀錄。

  在新政策出臺後的首個週末,記者走訪多個樓盤發現,開發商已提前打響客戶“爭奪戰”,爭搶已嚴重縮水的目標客群。已拿到預售證的樓盤旋即入市,如位於上海新天地板塊的高檔樓盤“復興瓏禦”加推8套平層大宅,融創“濱江壹號院”已先於預定開盤日期直接開售。

  與此同時,由於部分剛需群體購房受限,不得不轉向類住宅項目,酒店式公寓等商住産品開始搶手。26日,上海改善型商住項目“龍湖新壹城”當日認籌破百。一位購房者表示,因限購門檻提升失去購房資格,只能轉向類住宅産品。

  在尚未繼續收緊限購的北京,開發商和購房者也似乎在跟時間賽跑。在北京回龍觀地區的“首開國美風唐”,前來諮詢的客戶問得最多的問題就是貸款政策會不會變。

  開盤僅一週就售罄的“首開熙悅尚郡”雖已無房可賣,但現場依然陸續有客戶前來諮詢。“項目均是100平方米以上的大戶型,每平方米均價6.5萬元,申購者基本都是購買二套房。上海、深圳等一線城市出臺新政策,提高二套房貸款首付款比例,北京沒準也會調整政策。”銷售顧問告訴記者,“只要申購者購房資質審核通過,我們馬上幫助客戶辦理貸款。”

  與京滬樓市的“急切”不同,深圳市場仿佛進入了平穩期。有剛需的陸瑤從2015年以來一直關注樓市,她説:“深圳房價應該會比較平穩。我打算先觀望一個月,等穩定一點再考慮出手。”

  但部分投資客的腳步依然沒有放緩。27日,位於深圳龍華新區的海寧公館項目開盤,記者在現場看到,等候區設置了約2000個座位,上座率約80%。一位陳姓女士告訴記者:“看中了小戶型,主要為了投資。”

  滬深周邊樓市上漲警惕二線城市樓市“虛火”

  國家統計局數據顯示,自2015年7月京滬深房價全面同比上漲以來,這三座城市一直領漲全國樓市。

  上海市住建委主任顧金山表示,去年下半年以來,特別是進入2016年,上海房地産市場出現了過熱情緒,房價形成了加速上漲的趨勢,同時也有投資投機性需求回潮、部分企業及從業人員違規操作等一些新情況、新問題。

  深圳房價接連暴漲更是大幅抬高了剛需的購房門檻,透支未來的市場需求。世聯行數據顯示,目前深圳首套房購房門檻已提升至290萬元,而2012年至2014年,深圳首套房購房門檻分別是151萬元、165萬元、209萬元。

  深圳房地産研究中心主任王鋒表示:“房價與收入水平的差距越拉越大將大幅降低居民的購房能力,不利於留住人才支撐産業轉型升級。”

  國泰君安證券首席宏觀分析師任澤平認為,新政策降低了一線樓市的增量需求,將明顯降低一線城市房價漲速,但要防止房價過快上漲蔓延至二線城市。

  由於資金的溢出效應,大量資本有進入一線城市周邊及熱點二線城市的苗頭。滬深新政策出臺之後的首個週末,其周邊樓市快速升溫。在毗鄰上海的昆山,萬科推出的500套房源被搶一空,購房客7成來自上海;臨近深圳的松湖碧桂園開盤當日即去化8成,攬金25億元。碧桂園人士告訴記者,深圳樓市政策收緊,剛需擠出效應明顯,松山湖作為臨深熱區,備受深圳剛需青睞。

  業內人士擔憂,在一線城市門檻漸高、政策收緊的背景下,過剩資金可能流向周邊,並將這些經濟體量較大、供需關係偏緊的二線城市作為“避風港”。各地政府應警惕一線城市房價“虛火”向周邊及其他二線城市傳導。

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