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五次降息減負效應下月到賬 提前還貸要多考慮
www.hellotw.com    日期:2016年01月11日 13:25    來源:北京青年報   字號:  
 

去年央行連續五次降息,房貸基準利率從“6字頭”降到“4字頭”,廣大貸款買房者終於可以在新年享受這五次降息帶來的福利。1月份的月供並不能代表今年全年的月供標準,2015年五次降息的利好,將於2月開始顯現。

去年央行連續五次降息,房貸基準利率從“6字頭”降到“4字頭”,五年以上商業貸款基準利率從6.15%降至4.9%。由於不少銀行貸款利率按年調整,廣大貸款買房者終於可以在新年享受這五次降息帶來的福利。

銀行人士提醒廣大市民,最好在1月月供還款日前多存些錢,避免出現房貸月供不足的情況。而1月份的月供並不能代表今年全年的月供標準,2015年五次降息的利好,將於2月開始顯現。

五次降息能省多少月供

五次降息後,房貸一族的壓力能減輕多少?北京青年報記者計算得出,去年年初的100萬元房貸,貸款期限20年,採用等額本息還款法,當時執行的基準利率是6.15%,月供為7251.12元,總利息為74.02萬元。而今年,按基準利率4.9%來算,月供將變為6544.44元,減少706.68元,20年總利息將減少16.96萬元。

如果執行的是九折利率,100萬元20年期限的貸款去年年初享受的利率是5.535%,月供6898.66元,總利息為65.57萬元;今年則可享受4.41%的優惠利率,月供降為6278.02元,總利息為50.67萬元。五次降息,每月少還620元,利息總支出減少14.9萬元。

去年11月6日,央行發佈的第三季度貨幣政策執行報告顯示,貸款利率繼續下行,9月貸款加權平均利率為5.70%,比6月下降0.35個百分點。其中,個人住房貸款加權平均利率為5.02%,比6月下降0.51個百分點。自去年第四季度開啟本輪降息週期以來,個人房貸利率已經持續四個季度環比下降,累計降幅達到1.94個百分點。目前整體貸款及個人房貸的實際利率處於近五年以來最低位。

1月月供為何不降反升

雖然今年起每月房貸可以少還,但不少房奴卻發現本月月供竟“不降反升”。讀者王先生稱,這月剛還的月供比12月份還多出幾元錢。還有讀者發現銀行寄來的還款計劃單上,只有1月份的月供與其他月份不同。這是怎麼回事呢?

銀行業內人士解釋稱,出現這些情況主要是因為銀行貸款利息是分段計息。以每月10日為貸款扣款日為例,2016年1月月供利息包括了2015年12月最後21天的以老利率計算的利息和1月份前10天的以新利率計算的利息,由於1月還款利息存在分段計息情況,一般從第二個月開始,還款額正常。

至於1月月供不降反升主要出現在等額本息還款的貸款上。除了貸款利息分段計息以外,1月份執行新利率後,銀行會根據貸款的剩餘本金、剩餘期限、新執行利率重新計算月供歸還的本金,因整體利息減少,故1月份歸還的本金比去年12月份增幅加大,房貸者還的本金上漲的幅度會超過利息下降的部分,所以會出現1月份月供“不降反升”的現象。

以100萬元,20年期限,等額本息還款為例,放款日期2015年3月10日,執行利率5.9%,調息後利息降至4.9%,2016年1月10日還款7114.21元,比2015年12月10日(還款7106.76元)多還7.45元。這是因為,2016年1月的還款本金比2015年12月10日多281.53元,而利息分2015年12月10日至31日共計3196.865元,2016年1月1日至10日共計1324.346元,合計4531.211元,比2015年12月減少274.086元,因此,本金增加幅度大於利息減少,1月月供才會增加。

不過,到2016年2月10日,其還款額將降至6566.03元,比1月減少548.18元,比2015年12月減少540.73元。

銀行人士提醒廣大市民,最好在1月月供還款日前多存些錢,避免出現房貸月供不足的情況。而1月份的月供並不能代表今年全年的月供標準,2015年五次降息的利好,將於2月開始顯現。

提前還貸要多方考慮

歲末年初,不少房貸族都會收到一筆不菲的年終獎。有些嚮往“無債一身輕”的人會打算提前還貸,減輕自己平時的支出負擔。工行客戶經理陳先生提醒大家,在考慮提前還款時,有必要對自身的資金需求、投資渠道以及提前還款成本等進行多方權衡後再作決定。

從資金成本來看,在當前低利率背景下提前還貸未必划算。預計2016年起,申請到房貸打折優惠利率的購房者,其利率將會降至4.3%左右,而對於公積金貸款者來説,利率將降至3.25%。目前銀行一些理財産品平均收益都能達到甚至高於4.5%的水平,已經高於貸款利率。這意味著還貸家庭只需對資金進行合理配置,其收益可能比需要支付貸款的利息還多,提前還貸顯然就不划算。

此外,如果一年內有資金需求的按揭者,比如住房裝修等需要大筆開支,提前還款可能不利於家庭的財務安排。而還款時間已經較長的貸款者,因為在貸款期限後期的還款中,大部分都是本金的償還,此時通過提前還貸達到節省利息的作用不大。陳先生認為,市民採用等額本息還款法還貸,如果已經超過了三分之一年限,比如貸了20年,已經還了7年以上,就沒必要提前還貸了。

財經觀察

房貸政策有望鬆綁?

近期,福州、杭州及南京等地相繼出臺了購房人償清購房貸款後,再申請房貸時按照首套房認定的相應鬆綁政策。對此,有業內人士認為,過去市場非理性瘋狂時,限購限貸很有必要,現在情況變化了,應跟隨形勢進行調整。

銀河證券房地産行業首席分析師趙強認為,從地方政府角度來講,限貸放鬆有利提振樓市,帶動土地出讓,化解地方房企破産帶來的區域性金融風險。從銀行角度來説,房貸餘額還清後再購房的風險已和首次購房房貸的風險一樣,甚至因為購買二套房的客戶的資産及購房能力,二次房貸的風險低於首次購房首次貸款的客戶風險。

58同城房産研究部認為,如果房貸還清,仍持有一套或二套房,再購一套新房還能算首套的情況短期內不可能發生。但房貸政策鬆綁是大勢所趨,若果真有房貸政策調整,則應主要支持首套房貸,尤其是普通住房。

北青報記者從中原地産了解到,目前北京地區房貸政策比較穩定,各銀行政策基本沒有變動。首套房首付比例30%,基準利率八八折居多,八五折也有一些;二套房首付比例多為50%,利率為基準利率的1.1倍。放款時間多在抵押登記完成後1-2周就能完成。

中原地産首席分析師張大偉表示,2015年,北京受影響較大的政策主要是330新政,二套房貸首付比例下調。不過由於限購政策依然嚴格,整體市場呈現了政策窗口期效應,未出現太明顯的爆發時間點。

對於商業銀行傳聞鬆綁首套房認定標準,由“認房又認貸”調整為“認房不認貸”,據報道,昨天有外地媒體記者向央行副行長劉士余提問,“首套房貸”標準有沒有調整?劉士余回應稱:“等文件”,同時補充道,“惠民生,調結構,始終是我們工作的重中之重。”

央行數據顯示,房貸利率持續走低的同時,2015年房貸規模明顯增長。三季度末,房地産貸款餘額及個人住房貸款餘額均同比增長20.9%。前三季度新增房地産貸款2.81萬億元,同比多增7016億元;新增個人住房貸款1.92萬億元,同比多增5961億元。之所以住房信貸環境寬鬆,一方面由於整體貨幣政策保持鬆緊適度,連續降準釋放資金流動性,更重要的是,在中央穩消費、去庫存的指導思想下,更多信貸資金得以配置到房地産領域。央行強調,進一步完善房地産信貸政策,支持居民自住和改善型住房需求。(記者 程婕)

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