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庫存壓力高企 房企熱盼“金九銀十”
www.hellotw.com    日期:2012年08月27日 07:17    來源:經濟參考報   字號:  
 

上市房企中報披露接近尾聲。數據顯示,儘管房企資金壓力在前階段的“以價換量”中有所緩解,但整體庫存仍居高位。當前市場正處於膠著狀態,熱銷與冷清並存。業界認為,房地産市場尚未形成整體回暖趨勢。隨著下半年進入全年銷售目標的衝刺階段,“金九銀十”有望帶來新一輪的推盤高峰,並帶動成交量的整體上升。

房企

去庫存仍為主要目標

Wind資訊統計數據顯示,截至2012年8月25日,滬深兩市已有101家房地産上市公司公佈了半年報,總體來看,上半年房企銷售普遍飄紅,但利潤增幅明顯落後於銷售增幅“招保萬金”四大行業巨頭上半年營業收入總額超過674億元,相比去年的484億元大幅增長近40%;但凈利潤只比去年同期增長不足2億元,為79.59億元。

鏈家地産市場研究部常清告訴記者,作為內地上市房企的前四強,“招保萬金”的經營情況反映了大型房企的一些特徵“由於結算項目數量和質量的不同,“招保萬金”的營收和利潤漲幅不一,但整體而言,四大房企‘增收不增利’”。

該機構認為,從房企的結算週期來估計,目前反映在房企上半年報表中的項目多數都受到了2010年以來調控的影響。除招商地産部分毛利率較高的項目進入結算以外,其餘3家房企的房地産業務毛利率都出現下調。其中,萬科為26.5%,同比下降5.6個百分點;金地為36.1%,同比下降3.16個百分點;保利為37.51%,同比下降3.19個百分點。

根據半年報數據,四大房企持有現金1097.77億元,與年初相比增加了27.67%。新增短期借款和一年內到期的長期借款合計575.65億元,同比基本持平。鏈家地産據此分析認為,近幾個月來房企為了規避風險,拓寬資金來源,加大了和其他房企以及資金實力較強機構在項目上的合作“上半年的開源節流,現金為王使得房企當前償債壓力明顯降低。”儘管大多數房企在年初以來普遍推行“以價換量”的銷售策略,緩解了一些資金壓力,但庫存量依然有增無減。最新數據顯示,四大房企的當前庫存合計為5157.68億元,與年初4760億元相比增長了8.35%。

常清告訴《經濟參考報》記者,僅從數據來看,房企的庫存同比上漲明顯。但是由於房地産行業結算週期的影響,部分已經被銷售但尚未結算的物業也包含在庫存之中。而這部分物業的價值可以用房企的預收賬款數量來估算。如果減去預售賬款部分,房企的真實庫存為2499.43億元,與年初相比則降低了1.56%。

金地集團總裁黃俊燦告訴記者,“儘管當前房企的庫存消化週期在下降,已經從12個月降到10個月。但是預計下半年很多標桿房企推到市面上的總量在增加,所以當前房企去庫存的壓力依然很大。”

黃俊燦還説,房地産行業的毛利率下滑將是未來趨勢“對於地産企業而言,從2009年到2011年,成本在上升,居民地價未來也有可能上升。總體來看,房企未來的利潤空間會下滑。”他認為,房企未來的策略除了去庫存以外還要改善産品結構。

市場

難言“整體回暖”

儘管四大房企資金鏈和去庫存的壓力相對有所改善,但更多的中小房企償債能力仍然堪憂,行業內“業務轉型及股權收購兼併”的案例屢有出現。同策諮詢研究中心總監張宏偉告訴《經濟參考報》記者,雖然5月以來房地産市場成交量總體出現了回升的局面,“但是至今還沒有帶動房地産投資規模回升或出現趨勢性回暖的局面。因此,整體樓市尤其是開發企業資金面相對較為緊張的基本面並沒有改變”。

北京中原市場研究部總監張大偉告訴記者,調控以來,先後有中弘地産、ST珠江、萊茵置業、鼎力股份、華業地産等10余家地産公司開始轉型其他行業。張大偉説,“非房地産主業企業剝離房地産業務加劇了房企間的並購浪潮,幾乎支撐起此輪房企並購潮的半壁江山。上半年來已經有多家上市房企開始涉及其他行業,房企開礦等轉移經營重點的行為逐漸增加。”

該機構的統計數據也顯示,2012年上半年,全國房地産市場公開的規模股權交易達到了51宗,已經公開的總交易額就達到了205億,同比2011年上半年的42宗131億上漲了21%及56%,股權變動明顯增加。張大偉説,“本輪調控使得部分大型企業獲得發展機遇,或以專業化,或以資金優勢謀得利潤;而另外一些資金壓力過緊的企業則只能甩股換錢”。

除了房企之間出現分化,當前全國市場也正在呈現“冷熱不均”的態勢,北京等一線城市的一些項目則在傳統淡季出現“熱銷”局面。

根據偉業顧問的數據統計,由於購房人群對中大戶型房源的熱衷,使得北京市場主打“大中戶型”的樓盤在8月份取得了非常好的銷售成績。“其中,90至150平方米的中大戶型成交佔比明顯提高,與7月相比提高了6%,與年初相比則提高了12%,而與此同時90平方米以下戶型的成交佔比則出現了明顯下降,成交佔比與年初相比下降了11個百分點”。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示,除了改善型購房需求比例有小幅上升這一原因之外,在限購限貸持續從緊的大背景下,人們“一步到位”的置業觀念逐步強化,是導致8月份中大戶型房源成交佔比明顯增加的重要原因。

而同樣處於一線城市之列的上海房地産市場則相對偏冷。上海易居房地産研究院的統計數據顯示,今年前7個月上海市商品房銷售面積為954.0萬平方米,同比下降7.8%。另外,自2010年初以來,上海市商品住宅銷售面積的同比增幅也一直為負值。進入2012年以來,商品房銷售面積同比跌幅持續在15%左右。

7月份,上海市純商品住宅供應面積為74 .5萬平方米,同比下降13.3%,跌幅比上個月擴大3.7個百分點,這也是自去年8月份以來連續一年來同比下跌。易居研究院副院長楊紅旭分析稱,“7月是上海的酷暑季節,開發商大多選擇避開這一傳統淡季開盤。隨著傳統旺季的來臨,這一跌幅逐漸有所收窄,預計下半年商品房市場將實現正增長”。

預測

業界寄望“金九銀十”

不僅僅是上海的開發商寄望于發力“金九銀十”。事實上,在庫存壓力及年度目標的激勵下,眾多的開發商均對即將到來的傳統旺季躊躇滿志。

2012年上半年,大部分房企完成了全年銷售目標的50%以上。在市場有所好轉的情況下,房企希望在“去庫存”及業績方面更上層樓。下半年至今,先後有世茂房地産和中海地産上調年度銷售目標,分別從307億元和800億港幣上調至350億元和1000億元港元。調整後目前這兩家房企上半年分別完成了年度銷售目標的76%和75%。

另外,下半年房企的推貨力度將會明顯增加。如萬科的半年報就明確提出“公司今年的新推盤大部分集中在下半年特別是第四季度”。常清也告訴《經濟參考報》記者,在庫存壓力下,預計下半年房企會加速出貨“而大部分開發商對於即將到來的‘金九銀十’抱有較高的期望,9、10月份或許會迎來全年的開盤高峰”。

偉業我愛我家市場研究院在對近四年各城市的一、二手市場數據進行了分析統計後,認為一手市場比二手市場“金九銀十”現象更加顯著。在年度銷售計劃的督促下,9、10月份開發企業的策略將轉向於不惜一切代價創造銷售機會。該機構同時指出,結合前幾年“空間”維度與“市場”維度的經驗可以預計,“金九銀十”可能還會在天津、瀋陽、青島、唐山等北方二、三線城市延續。

張宏偉告訴記者,就全國而言,政策面“降息、降準”與樓市“微調”正在形成市場疊加效應,這個疊加效應對於自住需求繼續“放量”起到刺激作用,預計整個下半年樓市成交量將好于上半年,成交方面應該在下半年的這個時間窗繼續保持“放量”。

張宏偉強調,在如此背景下,“首套房自住需求將繼續支撐整個房地産市場成交量持續回升,並且將成就樓市成交量的‘金九銀十’”。他進一步預測,在今年年底,開發企業對於整個市場預期逐漸轉向樂觀,這也將促使開發企業在成交量回升之後進一步有序加大房地産投資、新開工面積,甚至重拾土地市場拿地的熱情,最終形成市場真正意義的“回暖”。

而中原地産張大偉同樣認為,全年成交量最高點在9、10、11月繼續衝高的可能性非常大“‘金九銀十’供應量上行後,市場整體成交量有望再現上漲。”(高偉)

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