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房租不會瘋漲 至2021年北京將建50萬套租賃住房

長租房地價大減 至2021年北京將建設50萬套租賃住房 預期價格不超過當地平均房租

  “國家隊”進場 房租不會瘋漲

  最近在租房人中間流行著一個段子:以前讓員工天天加班的狠心老闆,未來將是員工們感激涕零的善心人,這倒不是因為嚴格的管理可以讓員工成長,而是通宵的加班,可以讓你省掉每月1.5萬元的房租……

  前不久,萬科翡翠書院房租90平方米達到1.5萬至1.8萬元,180平方米戶型的租金達到三至四萬元,而且房租一交十年,意味著租房人要交200至400萬元房租。此事在社會上引發廣泛熱議,買不起變成租不起,未來年輕人的家在哪?

  “現在都不敢接房東的電話,就怕説要漲房租!”在海淀上莊租房的小張説。大學畢業後,他和同學合租了一套兩居室,3500塊的月租已經讓他頗感壓力,但不久前萬科翡翠書院爆出1.8萬月租金的消息,讓他非常擔心房東趁機漲房租。“以前買不起,現在租不起”,越來越多年輕租房人對租房難感到不安。

  該如何破解年輕人的租房焦慮?北京市政府果斷出手,力推集體土地租賃住房項目入市,2年供應403公頃集體土地,穩定租房市場預期。

  “國家隊”進場 長租房地價大減

  和小張一樣,人們對翡翠書院的焦慮其實來自於高租金對海淀區域租賃市場的助推,其引發的連鎖效應甚至可能影響整個北京。

  統計數據顯示,北京租金水平在持續上漲。4月13日,北京市統計局公佈今年3月北京市居民消費價格變動情況,其中租賃房房租環比2月上漲2%,同比上浮3.2%。一季度,北京市居民租賃房房租總水平比去年同期上漲3.1%。

  鏈家董事長左暉指出,未來北京將有1000萬人有租房需求,所需的租房面積將達兩億平米,房租上漲將是大概率事件。

  不過,最近一條消息讓廣大年輕租房者松了一口氣——北京市基於集體土地的長租房項目名單出爐了。

  據北京市國土資源局大興分局官網發佈的《北京市大興區集體經營性建設用地使用權作價入股建設租賃住房意向書公示》顯示,北京萬科天恒産城建設有限公司擬出資入股瀛海鎮租賃住房項目,持股比例為49%,剩餘51%將由北京匯瀛恒業有限公司持有。這一公示意味著北京以集體土地為主發展長租房市場的政策正式落地,長租房領域的“國家隊”已經進場,長租房的租金價格有望穩定。

  一直以來,土地成本高是長租公寓繞不開的檻。以翡翠書院為例,萬科僅拿地價格就高達109億元,1.5-1.8萬的高租金就不難理解。中原地産首席分析師張大偉指出,地價決定了長租公寓的租金水平,再加上建安成本、配套設施、經營成本、維護成本等費用,使得多數長租公寓運營商不得不走高端路線,推高租金價格維持利潤。

  而使用集體土地建設租賃住房,將大幅降低土地成本。以此次公示的瀛海鎮租賃住房項目為例,該地塊土地面積9.8萬平方米,規劃控制建築規模15.6萬平方米。北京萬科天恒産城建設有限公司擬出資價款約15.86億元,購入該項目49%的股權,按照出資價款計算,樓面單價僅10146元/平方米。

  業內人士指出,萬科翡翠書院土地成本是35339元/平方米,瀛海鎮租賃住房地價不到其三分之一,而集體土地租賃住房在建安成本、配套設施、裝修標準等方面一般不會像翡翠書院這樣高投入,由此可估算瀛海租賃住房的租金價格不會超過翡翠書院租金的三分之一。

  而據記者了解,位於瀛海鎮附近的亦莊金茂悅的公租房中,50平方米套型的租金價格為2500元/月。可以預見,未來北京集體土地租賃住房項目的租金水平將遠低於目前市場上的長租公寓,在其大量上市後,有望穩定整體市場租金水平。

  403公頃土地入市 50萬套租賃房穩定市場

  根據北京市政府規劃,2017-2021年北京將建設50萬套租賃住房。2017年北京市已經確定了39個集體土地租賃住房項目,主要涉及朝陽、海淀、豐臺、順義、昌平、大興等12個區,建設用地約203公頃,總建設面積約321萬平方米。在2018年,北京市將繼續推動200公頃集體土地租賃住房項目入市。

  為確保集體土地租賃住房項目的品質,北京市政府對此類項目的配套、居住設計、租金和租期等都提出了詳細要求,例如,《意見》要求集體土地建設的租賃住房需要配置必要的醫療、教育等居住公共服務設施。更重要的是,房屋套型結構和面積標準可結合區域實際情況,按照市場需求進行規劃、設計和建設,同時實施全裝修成品交房。

  在租金方面,政府要求集體租賃住房的租金水平可統籌考慮區位、配套、市場需求等因素,並參考周邊市場物業水平,與房屋租賃市場接軌。在租期上,鋻於翡翠書院10年起租的條件,政府也規定集體土地租賃住房單次租期不得超過十年。除承租人另有要求外,單次租賃期限不低於三年。但如果承租人要求承租三年或以內的,出租機構不得拒絕。這些舉措,都將在最大程度上保障租房者的利益。

  國有銀行力助集體土地長租公寓

  5月9日,北京市住房和城鄉建設委員會消息稱,為推動集體建設用地建設租賃住房試點工作,北京加大金融支持力度。目前,已有4家銀行確定具體融資方案,將向符合銀行評級條件的農村集體經濟組織、與國企合作的聯營公司提供長期、足額貸款,貸款金額最高可達項目總投資的80%。

  據了解,目前,第一批已確定具體融資方案的4家銀行包括:國家開發銀行北京分行、農業銀行北京分行、建設銀行北京分行、華夏銀行等。

  它們將向符合銀行評級條件的農村集體經濟組織、與國企合作的聯營公司提供長期、足額貸款。貸款期限最長可達25-30年並可靈活還款,設置寬限期,寬限期內只還利息不需還本,且建設期內利息可用貸款償還。運營期可根據項目出租率情況設置靈活的還本付息計劃。

  貸款利率根據借款人、擔保人及項目情況,在基準利率基礎上綜合確定。貸款金額最高可達項目總投資的80%。項目取得建設項目用地預審意見、立項批復文件、規劃意見、項目佔地批復、環評批復等文件後即可申請貸款,申請材料齊全的情況下,20-40個工作日即可獲批。項目取得施工許可證後銀行放款。貸款額度方面,各銀行均表示可優先安排足夠額度,保障集體土地建設租賃住房融資需求。

  實際上,2011年國土資源部就通過函覆的形式批准北京、上海兩地作為試點,開展利用集體建設用地建設租賃性住房,北京和上海也進行了多個項目的實踐,取得了一定的試點經驗。北京市相關主管部門先後出臺了《關於印發利用北京市集體土地建設租賃住房試點實施意見的通知》(京國土耕〔2014〕467號,以下簡稱“北京市467號文”)《關於進一步加強利用集體土地建設租賃住房有關工作的意見》(市規國土發〔2017〕376號,以下簡稱“北京市376號文”)等政策文件。本文結合北京市的實踐經驗,就如何利用集體土地開展租賃住房建設進行簡要分析。

  而符合集體土地供應條件的是如下幾類:一是集體土地權屬要求。用於租賃住房建設的集體土地必須權屬清晰,沒有爭議。二是集體土地規劃要求。建設租賃住房佔用的集體土地要符合城鄉規劃、土地利用總體規劃及村土地利用規劃,不符合規劃用途的土地,不能用於集體租賃住房建設。三是集體土地利用現狀要求。用於租賃住房建設的集體土地應當是存量建設用地,不得佔用耕地。據專家介紹,針對農村原有存量建設用地地塊面積小,較為分散的特點,在符合規劃的前提下,可以適當通過增減挂鉤、土地置換等途徑調整集中。四是土地分佈區域要求。集體租賃住房建設主要目的是要解決供需平衡,滿足新市民住房需求。北京的前期試點階段,集體租賃住房項目主要分佈在海淀和朝陽城鄉交界地區,比如媒體廣泛報道的海淀區唐家嶺村。2017年以來北京已確定集體土地租賃住房項目39個,主要涉及朝陽、海淀、豐臺、順義、昌平、大興等12個區。北京在確定的集體土地租賃住房項目地點方面,主要考慮要結合“三城一區”和産業功能區,堅持毗鄰産業園區、毗鄰交通樞紐和毗鄰新城。

  高檔長租公寓或成“奢侈品” 市場主流仍將是普通出租房

  業內人士認為,從企業角度,追求盈利是天經地義的事。翡翠書院開發商萬科,由於通過招拍挂取得土地時得到100%自持地塊,無法銷售,因此按照年回報3%來倒推租金,因此得出小戶型1.5萬至1.8萬,大戶型三四萬之間,無可厚非。

  然而由翡翠書院高租金引發的,卻是輿情譁然,指責“租金打劫”者有之,斥其“敲竹杠”者亦有之,似乎“租不起房”的時代,一夜之間就到來了。

  而在業內人士眼裏,其實翡翠書院的影響對市場並不具備普遍意義。作為企業以市場化方式運營住房租賃市場的一種嘗試,首期1000多套房源,在北京龐大的住房租賃市場中幾乎是滄海一粟;而在這其中沒有壟斷地位、沒有強制買賣關係,所以,不過是一個企業對於一種商業模式的嘗試而已。

  基本的經濟學原理和邏輯常識也都告訴過我們,在沒有壟斷地位和強制買賣(交易)關係的前提下,商業交易行為就不會摻雜道德元素。理解了這一點,其實就應該明白,質疑翡翠書院的模式,在商業上是否可行,市場接受與否是完全可以的。

  據記者了解,目前,有大量房企手中持有高價自持地塊,其中不乏前兩年的地王配建的地塊。期待規劃更改的路已經被堵死,而改成長租公寓,是這些企業唯一的出路。目前的判斷是,這些房企的長租公寓都將是租賃市場上的“奢侈品”,更有甚至,在三里屯一個長租公寓,光拿地成本倒推房租已經達到了4.5萬/月,這還是沒有任何其他成本疊加的基礎之上,屆時,萬科翡翠書院的價格將成為“小兒科”。

  而專家建議,租房人大可不必擔心房租大漲,畢竟,有大量的房源可供選擇,其中包括國企推出的長租公寓,以及鏈家等仲介機構推出的自如寓等青年公寓,價格都是在年輕人可接受範圍之內。而高檔的長租公寓,則面對的是外國領事、企業白領、外地駐京商業人士、城市不具備買房資格的高收入人群、認同高價租房理念的海歸,跟普通租房是兩個概念。“井水不犯河水”,租房市場仍然將呈現買房市場上“市場歸市場、保障歸保障、改善歸改善”的基本格局。文/本報記者 張劍

關鍵詞: 租賃;住房;土地;集體;建設;項目;北京;市場;房租;租金