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22城加碼樓市調控 北京30%在途單或無法網簽

  不到20天,17個城市樓市限購限貸政策升級加碼。以春節為起點統計,全國樓市已掀起調控潮。據中原地産研究中心統計數據顯示,春節後至今,以北京認房又認貸為標志,全國超過22個城市出臺了針對樓市的調控措施。

  多位分析人士向《證券日報》記者表示,預計整體房價增幅將回落,成交量將降低。

  值得關注的是,以北京“317”政策為例,據麥田房産觀察統計,雖新政執行細則尚未明確,目前預估即使以網簽為節點, 2月份至新政前,預計全市二手房成交量共計超過35000套,其中近30%屬于尚無法辦理網簽的情形。

  22城加碼樓市調控

  目前來看,不止北京、上海等一線城市限購限貸升級,房價過熱二線樓市調控政策也紛紛從嚴,環京八城也啟動了限購,甚至四線城市也加入了限購隊伍,不少城市在樓盤預售方面監管加強,從入口端限制房價報批價格,其嚴厲程度不亞于2014年。

  對此,克而瑞房地産研究認為,此輪調控從短期來看,無疑將進一步抑制投資購房,有效抑制信貸資金流入房地産市場,尤其是流入一線及熱點二線城市的房地産市場,隨著環一線城市也紛紛加入限購行列,熱點城市需求外溢仍會尋找新的投機、投資目標,帶動當地市場非理性的量價齊升,恐將造成“按下葫蘆浮起瓢”的結果。當然從結果導向來説,投資需求外溢、返鄉置業到恐慌性購房對三、四線城市來説,短期可能實現庫存的快速去化,是一個利好也是一個機遇。

  就目前市場實際來看,大部分二線及三、四線城市市場熱度仍在持續,一、二線城市的土拍熱度仍持續高溫,後市房價看漲預期普遍存在。在資金脫實就虛的基本面沒有徹底改變之前,短期限購、限貸的需求端的圍堵效果不會特別顯著,總體來説,要想市場穩定發展,一方面重點在于增加土地合理供給,控制好供應總量和節奏,另一方面要嚴格收縮信貸杠桿,擠壓投機資金的獲利空間,對投機投資購房釜底抽薪。

  對于整體市場而言,多數業內人士認為,房價漲幅將收縮,包括目前限購限貸最為嚴格的北京市場。

  鏈家研究院院長楊現領認為,參考過去的經驗和上海、深圳的經驗,預計北京二手房市場成交量將會出現明顯減少,價格漲幅出現收窄乃至回落,市場的反應還需進一步觀察。

  北京30%在途交易遇風險

  值得關注的是,業內解讀北京“317”新政後發現,此次新政對在二手市場的“連環單”殺傷力更大。

  楊現領稱,考慮到目前北京二手房市場上70%以上為換房群體,“認房認貸”嚴格了首套標準,換房群體“先賣後買”也被界定為二套,首付為60%(普宅)或者80%(非普),首付門檻的大幅增加可能帶來滿足首付的群體佔比的減少,其中影響最大的則是已成交但未網簽的群體(保守估計有1萬單左右),要注意後期的違約風險。

  據麥田房産觀察統計,若以網簽為節點,波及的在途交易非常多,不僅僅體現在有多次房貸記錄的客戶上。2月份至新政前,預計全市二手房成交量共計超過35000套,其中近30%屬于尚無法辦理網簽的情形,主要是換房客戶尚未辦理完前一筆交易的流程,甚至有多連環客戶目前尚處于“流程排期”之內。

  對于換房客戶而言,首付比例出現明顯增加,絕大部分換房先賣後買客戶為二套(除非之前那套全款購置),這一方面帶來在途交易無法按合同執行,需要增加首付支出;另一方面,首付預算的增加可能帶來客戶購買力的相對減少,後期成交量將會出現大幅下滑,成交均價的漲幅也有望出現收窄。

  值得關注的是,針對受影響的在途單,麥田房産通過與買方與業主溝通發現,目前受影響的在途單,半數都能達成一致,短期達不成一致的往往是客戶換房造成的,購買房産的買家自己也受到了政策影響,所以需要先明確前一筆交易,才能明確自己的履約情況。

  另據麥田房産統計數據觀察,從個案來看,出現業主降價行為,林肯公園大戶型之前業主報860萬元,出售意願低。新政第二天,直降25萬元,早已看妥的客戶直接簽約了。但整體來看,新政後首個周末,3月18日至3月19日二手房看房量和成交量相比上個周末均下降30%左右,並未出現斷崖式下跌。本報記者 王麗新

關鍵詞: 途單;北京;市場;城市;調控;樓市;限購;30%;網簽;新政