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樓市調控 央行、銀監會這些決策層怎麼説?

  在剛剛結束的全國兩會上,牽動無數人心弦的房價問題,依然是聚焦了眾多目光的議題,來自全國兩會的每一次相關發聲都被賦予了反復解讀的空間。

  《中國經濟週刊》記者梳理髮現,全國人大、央行、銀監會、國土資源部、住建部在全國兩會期間答記者問時均正面回應了樓市問題,不過並沒有傳遞出所謂「打壓」房價的明確信號。

資料圖:福州一處商品房在建中。中新社記者 呂明 攝

  央行:房貸增速會適當放慢

  2016年上半年樓市如日中天之時,16家上市銀行的新增個人房貸規模高達2萬億元,被認為是引爆一線城市改善型購房的重要支撐。

  但央行此番在全國兩會期間的表態並沒有透露出利空房價的訊息。針對房貸增速的問題,央行行長周小川首先是解釋了個人房貸資金轉到開發商,會帶動一系列産業供給,同時明確了住房貸款在中國還會以相對較快的速度發展,最後提到這種發展需要適當平衡,隨著住房産業的政策調整,估計會適當放慢。

  這番表態在瑞士信貸董事總經理、亞洲首席經濟學家陶冬看來,意味著房貸增速確實會適度放緩,天量信貸也會趨於收緊,但央行對於房地産産業鏈支持實體經濟持肯定態度,也體現了對房貸未來發展空間的某種信心。

  事實上,2016年2月,周小川曾在央行記者會上表示,個人住房貸款佔銀行總貸款中的比重還是相對偏低。此外,銀行系統認為個人住房抵押貸款還是相對比較安全的産品。這被許多人歸結為一線城市房價大漲的緣由之一。

  「央行對於樓市的重要性其實主要有幾個層面,一是總的貨幣供應量,也就是M2增速,調控貨幣政策的寬緊是切實掌握在央行手裏的權力,貨幣發行多了,所有物價都會上漲,房子自然不例外。」一位不願具名的央行地方分行人士對《中國經濟週刊》記者分析稱,「但更直接的是央行對信貸政策的影響,信貸政策就是貨幣政策的一個重要傳導渠道,銀行手裏有沒有錢放貸,這些貸款流向哪,都要看央行的態度。」

  上述央行地方分行人士分析,目前銀行業的監管模式其實還是銀監會與央行協同分業的監管模式,所以央行不僅可以根據執行貨幣政策和維護金融穩定的需要建議銀監會對銀行檢查監督,實踐中也在同時進行著信貸管理的工作。

資料圖:山西太原,置業顧問向民眾推薦商品房戶型。中新社記者 韋亮 攝

  銀監會:不願意看到房地産市場出現巨大泡沫或波動

  全國兩會期間,首次以銀監會主席身份亮相的郭樹清也表示,去年銀行新增貸款裏將近一半是房地産貸款,個人住房按揭貸款又佔了很大一部分,但就居民部門總體來説,銀行貸款不算太多,杠桿率不高,增速需要引起關注。

  銀監會副主席王兆星則肯定了房地産市場對中國經濟增長、對財政稅收乃至對中國銀行業資産和利潤增長做出的巨大貢獻,並表示從銀行角度來説,更希望房地産市場穩定、健康發展,既不能出現巨大的泡沫,也不願意看到巨大波動。

  身為銀行系統的「大管家」,銀監會對於購房者獲得房貸的難易程度幾乎有著決定性作用。「銀監會怎麼表態,決定了它在未來一年可能怎樣去影響市場,比如去年有些銀行對房貸大開口子,支行業務員不詢問多少問題就向借款人提供足額的信用額度,還建議房貸存量客戶趕在調控以前頂格申請新貸款,並且和仲介、開發商合作幫助購房者使用首付貸和全家貸等,銀監會就直接出手遏制風險性操作。」一位不願具名的銀行個貸經理對記者坦言,「同時它的姿態是溫和還是激進,也影響著對銀行房貸窗口指導的力度。」

  「銀監會手裏是有幾張牌的,比如針對購房者,首套房貸款利率的折扣、首付比例的執行、放貸週期的長短等都會影響市場的熱度;對於房企,監管部門還可以要求收緊房地産信託融資等。」上述個貸經理這樣解釋。

  對於2017年,可以從銀監會高層表態中窺探到的一個態度是,「因城施策」依然是未來一段時間的貸款發放策略。郭樹清明確表示,房地産市場最大特點就是地域性差別巨大,不同城市的房價漲幅包括的泡沫風險不同,希望銀行從自己的實際出發,穩健、審慎地把握對房地産市場的資金投放。

  「這説明監管層對於三四線城市去庫存的繁重任務仍然有很大的顧慮,在完成任務以前,針對這些城市的貸款不會收緊,但這個過程恐怕會很長,因為裏面有一個悖論,對逐利資金來説,三四線城市未必是好的投資標的,要真正將資金引導過去,現在都靠一二線城市嚴格的限購政策,時間越長,反作用力就會越大。」曾多次參與樓市調研的一位一線城市政府智囊對記者説。

資料圖:市民在海口市區某地産項目前路過。中新社記者 駱雲飛 攝

  全國人大:沒有把房地産稅草案提請常委會審議的安排

  央行和銀監會誠然都是影響樓市的力量,但隨著樓市調控進入深水區,更多人將希望寄託在房地産稅上。

  今年全國兩會期間,十二屆全國人大五次會議副秘書長、發言人傅瑩明確表示,首先,加快房地産稅立法並適時推進改革,這是在黨的十八屆三中全會提出的改革任務中列出來的,所以本屆人大常委會把制定房地産稅法列入了五年立法規劃。當然這部法律涉及面比較廣,也涉及到方方面面的利益,所以圍繞這個問題的討論是比較多的。根據我的了解,我們今年沒有把房地産稅草案提請常委會審議的安排。

  去年全國兩會期間,全國人大常委會預算工作委員會副主任劉修文曾表示,2016年的立法工作計劃是將房地産稅法列為預備項目,已經正在按照立法規劃和立法工作計劃的有關要求,對房地産稅改革與立法當中的重點、難點問題進行深入調查、研究、論證,做好起草草案等相關工作。

  不少市場分析都認為,理論上説,需要為超出一定數量的個人房産繳高額稅的邏輯能夠澆滅投機買房的熱情。且不論能否真的大降房價,在試過了限購、限貸這些傳統調控工具都沒有顯著效果的情況下,民眾對於房地産稅這個新工具的期待相當之高。從輿論反響來看,前期對於房地産稅的呼聲幾乎到了見風就是雨的程度,任何一條關於推出時點的小線索都能立刻觸到市場的敏感點,也從一個側面反映了此次全國人大的表態對於樓市心理預期可能産生的影響。

  傅瑩此次全國兩會上傳遞的聲音顯然讓房地産稅儘快落地的希望成空。業內人士認為,房地産稅最大的問題就是要涉及到個人稅負,怎麼來設計免徵面積,要不要劃定購買時限,如何平衡北上廣深、省會城市和中西部的巨大價差,甚至包括配套的登記聯網措施等都亟待完備,倉促出台的後果難以承載。

資料圖:山西太原東中環一處房地産項目。中新社記者 韋亮 攝

  國土部:房價壓力過大城市,合理增加土地供應

  就全國兩會期間的權威發言看,金融政策和稅收工具的運用都一定程度上折射出審慎的態度,而國土資源部對於影響樓市供需關係的命脈——土地供應的表態同樣顯得比較慎重。

  《中國經濟週刊》記者發現,2003年以後,土地政策就被中央確定為與傳統的貨幣政策、財政政策並列的重要工具參與宏觀調控,在後來的實踐中,其運用的廣度、力度、深度與頻度也超出以往,而房地産調控作為宏觀調控的一個重要內容,正是土地政策主要著力的方向。

  國土部手裏的「牌」主要包括嚴控建設用地總量、開發用地供應結構上有保有壓的安排等,國土部有條件和能力調整土地供應的價格、數量和結構等,通過影響土地市場來對房産市場施加影響。外界認為,對於去年部分熱點城市樓市快速上漲的情況,土地供應難辭其咎,全年房地産用地供應量同比下降10.75%。

  在部長通道,國土資源部部長姜大明表示,國家制定宏觀調控政策,地方因地制宜組織實施,堅持去庫存與防過熱兩者並重,對不同地區分類指導,重點城市「一城一策」,靶向治理。房價壓力過大城市,合理增加土地供應。去庫存需求高的城市,要減少以至暫停土地供應。

  而在用地結構方面,姜大明也強調了對於保障性住房建設用地實行應保盡保。他在發言中還提到了進一步規範土地市場秩序,遏制炒作土地的行為,並完善土地招拍挂制度,穩定城市土地價格。

  此次全國兩會期間,真正讓市場大做文章的是國土部在回應記者「70年住宅土地使用權到期後的續期問題」時的説法。姜大明提到,目前正在深入調查研究,並將積極提出相關法律安排建議,請大家放心,居民購買住房,其財産一定會受到法律的充分保護。而從輿論反饋來看,在房價居高難下的心理壓力下,許多人反而對國土部的這番「放心買房」的陳詞過度敏感。

  住建部:多次提及「穩房價」

  經常與國土部一起發文的住建部一直掌握著房地産市場的具體監管。

  如果從歷史沿革來梳理,住建部是幾個影響樓市的要害部門中最年輕的一個,是2008年大部制改革背景下新成立的部門,成立住建部的背景就和樓市的熱度密不可分。

  指導規範房地産市場的重任落在住建部肩頭,它的表態對市場最有可能形成影響,尤其是對於二手房市場。記者注意到,2016年下半年以來,住建部確實加大了對仲介涉嫌炒作房價的行為的監管力度,比如去年國慶期間接連對一些涉嫌違法違規銷售、惡意宣傳炒作、嚴重擾亂房地産市場秩序的房地産開發企業和仲介機構曝光警示。

  不過,住建部在今年全國兩會期間似乎並沒有釋放出嚴格打擊的信號。住建部部長陳政高此前出席國務院新聞辦舉行的發佈會時6次提及「穩房價」,並且表示在一系列調控之下,熱點城市的房地産市場預期有所轉變,房價過快上漲勢頭得到遏制,調控取得了階段性成果。他還指出,儘管2017年房地産市場面臨許多矛盾和問題以及許多不確定的因素,但有利條件更多,有能力、有辦法來保持房地産市場平穩健康發展。

  陳政高在3月10日接受記者採訪時提到對中國房地産市場充滿了信心。他強調,中國經濟長期向好的基本面沒有改變,房地産市場就不會改變,並透露住建部正在根據中央要求制定房地産平穩健康發展的基礎性制度和長效機制。陳政高表示,基礎性制度和長效機制出台以後,對房地産會起到一個保障作用,同時儲備了若干個調控政策,足夠調控市場所用。

  《中國經濟週刊》 記者 勞佳迪 | 北京報道(本文刊發于《中國經濟週刊》2017年第11期)

關鍵詞: 銀監會;房地産;市場;國土部;央行;調控;樓市;城市;記者;政策