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經濟觀察:房子70年産權到期怎麼辦?中央釋新信號
www.hellotw.com    日期:2016年11月28日 19:23    來源:中新網   字號:  
 

  “住宅土地70年産權”到期怎麼辦的問題,終於有了説法,這一次中央釋放信號,將進行頂層設計,研究續期法律安排。

  中共中央、國務院日前發佈《關於完善産權保護制度依法保護産權的意見》,住宅等土地使用權到期後續期的法律安排被提上議事日程。意見提出,推動形成全社會對公民財産長久受保護的良好和穩定預期。

  有分析認為,這意味著一些人關於“70年到期,房子就被政府收回”的擔憂是沒有必要的,此外,到期後,需一次性繳納接近房款的鉅額土地出讓金續約的可能性也不大。

  今年4月份,溫州部分房屋20年土地使用權到期,續期需繳納高額出讓金的新聞一度引發熱議。房屋土地使用權到期如何處理的問題再次浮出水面。

  中國人民大學公共管理學院副院長嚴金明在接受中新社記者採訪時指出,對於住宅土地到期後怎麼處理的問題,現行法律和政策仍然存在空白。此番中央文件的出臺意味著,怎樣填補空白將從專家之間的爭論上升到頂層設計,並且儘快使其轉化為具有指導意義的法律和政策。

  中國住宅土地70年到期,續期需要支付出讓金的規定源自於26年前的一部行政法規。這部被稱為“國務院第55號令”的法規規定,居住用地土地使用權出讓最高年限為70年,工業用地50年,教育、科技、文化、衛生、體育用地50年。土地使用權期滿,土地使用者可以申請續期。需要續期的,應當重新簽訂合同,支付土地使用權出讓金,並辦理登記。1995年生效的《城市房地産管理法》也延續了這一規定。

  不過2007年出臺的《物權法》則在續期問題上開始出現差異。《物權法》規定:“住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期。”

  有聲音認為,既然是自動續期,就意味著不用補交土地價款,也不用辦理任何手續。但另一些專家擔憂,如果是這樣,那麼土地成了無限期使用,城鎮土地國有制的紅線將被打破。

  幾部法律法規“打架”,加之專家輿論的意見分歧,房子70年産權到期後究竟怎麼辦成為一個難題。

  “《物權法》法律效力更高,理論上來説,到期後應該按自動續期執行。”嚴金明指出,中國的基本土地政策是實行土地公有制,即城市土地歸國家所有,農村土地歸農村居民集體所有。

  購房者並沒有土地所有權,在買房時繳納房款所獲得的是70年的使用權。這就類似于與國家簽訂了某種契約,契約到期後應該續約,並付出一定代價。完全不繳納土地出讓金可能會在政策連續性和法律穩定性方面帶來一些後遺症。

  中國房地産業協會法務部主任康俊亮則認為,“自動續期”如何操作,物權法實際上並沒有相關細則。而直接把“自動續期”解釋為免費續期是不對的。人們購房後享受的一系列公共服務如地鐵、馬路、超市等是在租用土地的基礎上獲得的,相當於支付了對價。在美英等國,雖然土地和房屋皆是私有,但亦有房産稅、物業稅等需要支付。

  續期交多少錢合適?

  住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌對中新社記者表示,一些歷史遺留地區土地使用權到期的地方可借鑒深圳的做法(一次性補交基準地價的35%),有個過渡,等待國家層面法律出臺。由於前期已經在土地招拍挂環節一下子收取了70年的土地使用權租賃費,之後或許應該象徵性地續費,但不應該以現在的市場價來估算。

  嚴金明建議,未來可以借鑒英國、香港等地的做法,採用適當有償的方式,甚至與房地産稅改革結合起來統籌進行。這個過程中一定要考慮到民眾特別是中低收入人群的承受能力。

  比如:設立“年租制”,70年産權到期後,分年期付一定的地租。針對中低收入人群進行地租減免,以不增加民眾的負擔。

  “隨著人均住房擁有量的提高,未來土地大規模出讓和買賣都不太可能。以往嚴重依賴土地出讓收入的城市發展、基礎設施建設和民生等的問題解決,未來也可以部分借助這部分年租收入。”嚴金明説。

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