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七問房地産稅:開徵還有多遠 會多交錢嗎?
www.hellotw.com    日期:2016年07月27日 09:16    來源:中國新聞網   字號:  
 

  近日,官方針對房地産稅改革推進要“義無反顧”的表態,再次讓房地産稅成為輿論關注焦點。自2003年提出物業稅以來,房地産稅的探討已歷經13年之久,為何遲遲難以落地?從房産稅到房地産稅的轉變意義何在?會否影響房價?政策落地業主會多交錢嗎?中新網記者採訪多位業內專家對此解讀。

  7月24日,中國財政部部長樓繼偉答記者問。當日,二十國集團(G20)財長和央行行長會議在成都閉幕,會後,樓繼偉出席主席國新聞發佈會並回答記者提問。中新社記者張浪攝  7月24日,中國財政部部長樓繼偉答記者問。當日,二十國集團(G20)財長和央行行長會議在成都閉幕,會後,樓繼偉出席主席國新聞發佈會並回答記者提問。中新社記者張浪攝

  離開徵還有多遠?

  ——官方定調“義無反顧”推進改革

  在7月23日舉行的G20稅收高級別研討會上,財政部部長樓繼偉表示,受制于信息徵集能力弱及利益調整阻礙,目前房地産稅制改革尚未推出正式方案,但下一步將“義無反顧”推進改革。該表態與十八屆三中全會中提到的“加快房地産稅立法並適時推進”相呼應,印證了官方推進稅制改革的決心。

  這是否意味著房地産稅很快會落地?

  中國房地産業協會原副會長朱中一接受中新網記者採訪時表示,中國房地産稅徵收是大勢所趨,但尚未完成立法,而立法需要多次審議,按照2個月召開一次全國人大常委會議的節奏,房地産稅幾乎不可能在年內出臺。

  中原地産首席分析師張大偉也認為,房地産稅基礎工作以及草案與立法議案推進緩慢,至少仍需要四、五年時間,且有條件開徵房地産稅的可能只是一、二線經濟發達的城市。

  為什麼要徵?

  ——讓房子回歸居住本質

  當前,我國房産稅按照1986年10月1日起實施的《中華人民共和國房産稅暫行條例》徵收,由産權所有人依照房産原值減除10%至30%後的余值計算繳納,稅率為1.2%。若房産出租,則依照房産租金收入的12%進行繳納。

  為何現行徵稅方式要向收取房地産稅轉變?朱中一分析,房地産稅徵收既是全國稅制改革的重要一環,也是住房體制改革的需求。

  朱中一指出,房地産稅其實包括房地産業營業稅、個人所得稅、房産稅、土地增值稅、契稅等多項稅種,徵收房地産稅主要是徵稅思路的轉變。“目的是要從現行的房屋流通環節收稅為主,轉向持有環節收稅為主,這將抑制投資、投機性需求,盤活存量,進而使房子回歸居住本質,長遠看對房地産市場平穩發展大有裨益”。

  開徵難在哪兒?

  ——探索十三年“卡”在立法上

  記者梳理髮現,當前所討論的房地産稅由“物業稅”演變而來,“物業稅”的首次提出是在2003年十六屆三中全會上,由此計算房地産稅提出已有13年之久。其間各界對徵不徵、怎麼徵、徵多少等問題多有爭論,但尚無定論。

  多位專家指出,房地産稅全國鋪開首先要過立法這一關,目前正處於這一環節。

  為何13年探索推進緩慢?易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進中新網記者分析,一方面,不動産登記等房地産稅徵收前提工作推進緩慢,“家底”尚不清楚。另一方面正如官方表態,改革存在阻力,頂層設計需要考慮多方面內容。比如,如何在不重復收稅的基礎上平衡地方政府與老百姓(51.230, 1.12, 2.24%)的利益關係、如何對房屋估價、如何設置稅率等等。

  試點情況如何?

  ——有示範作用,但效果不明顯

  雖然還沒有立法,為探路房地産稅落地,2011年初,上海和重慶先行試點徵收房地産稅。上海採取增量徵收模式,重慶則採用高端存量徵收模式。

  房地産稅試點迄今已試行5年多,效果如何?朱中一認為,與國外相比,上海、重慶試點房地産稅稅率較低,對穩定市場的效果並不明顯。但釋放了一個積極信號:房地産稅一定會收,只是時間問題。同時可為房地産稅框架建設提供參考。

  中國城市房地産研究院院長謝逸楓告訴記者,兩個試點出現的最大問題是一些區域收稅成本上升,抵消了稅改效用,一定程度上還推高了購買房屋成本,影響房企去庫存。

  如何影響樓市?

  ——短期內可能影響不大

  房地産稅對樓市有何影響備受市場關注。多位專家向中新網記者指出,房地産稅如果落地,將有助於樓市抑制投資、投機性需求,抑制房價上漲,但對成交、房價影響到底有多大,還要依照徵稅方式、徵稅主體範圍、稅率多少等因素綜合評判。

  張大偉指出,“房地産稅短期可能促使部分投資者拋售房源,但如果不解決投資長期依賴房産,熱點城市有效供應少於需求,相關稅收依然會轉嫁給買房者支付。”

  張大偉預測,從試點城市看,房地産稅從新增量入手且稅率不算高,按照執行週期估計,開始執行的5年內對樓市整體影響不會大。同策諮詢研究部總監張宏偉向中新網記者分析,房地産稅對樓市更多是長遠影響,土地、財稅、金融三大樓市長效調控機制將完善。

  你要多交錢嗎?

  ——區別徵稅概率大一定範圍或免徵

  “房地産稅開徵,業主要多交錢嗎?”這是準購房者和已購房人最關心的問題。

  多位專家指出,房地産稅包含類目複雜,涉及房地産交易、持有等多個環節,目前怎麼徵、徵多少等具體問題還在研究階段,即便是兩個試點城市也有很多環節需要完善。這些未知因素將會決定買房是否要比以前多交錢。

  以試點城市上海為例,按照當地現行稅收政策,一個家庭人均擁有住房60平米(含)以上購買二套房時需要按超過部分總價的70%為稅基繳稅,成交單價在4.5萬元以上稅率為0.6%,4.5萬元以下稅率為0.4%。嚴躍進為記者算了一筆帳,一個擁有180平米住房的三口之家,人均住房面積達到60平米,現在想要新購一套100萬元的住房,這100萬元房産即需要繳稅部分。假設每平米價格在4.5萬元以上,需要繳納的稅金計算公式為100萬元(需繳稅部分市場價)*70%*0.6%(稅率),即稅金為0.42萬元。“鋻於房地産其他環節稅收還未調整,這成了實實在在多出來的成本。”

  朱中一表示,從試點城市來看,保障房屋正常的居住屬性是稅收制度設定的出發點。據此推測,房地産稅可能會設定一定的免徵範圍,對首套房與非首套房、普通住宅與高端別墅等區別徵稅。

  “他山之石”如何借鑒?

  ——國外稅基評估價多低於市場價

  其他國家是如何收房地産稅的?據了解,美國、英國、加拿大、德國等百餘個國家都會徵收房地産稅,稅率平均在1.5%左右,以低於市場價的評估價為稅基,評估價隔幾年會適度調整。

  專家建議,我國房地産稅可參考國外經驗,但不能照搬,需要針對中國國情進行改進。

  謝逸楓建議,我國房地産稅要重點考慮四點:一是應廣泛徵求老百姓意見,法理理順、時機成熟再開徵。二是避免誤傷合理改善與正常投資需求,不影響生活品質與市場健康。三是防止重復徵稅增加老百姓負擔。四是不增加自住型購房者買房購房成本。(中新網北京7月27日電記者馬榕)

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